一、目标市场地理环境
1、 市场地理特点：区域的地貌，政治区域，城市的中心地带。2、市场气候风土特点：气候条件与消费者的饮食习惯有着极大潜在的关系。
    二、行业环境分析
    1、目标市场主要经济指标：
    A 企业所在市场当年的国内生产总值，以及历年的数据。B该市场的投资状况。C对餐饮市场影响较 大的旅游方面的数据，特别是一年来接待的游客数量，以及是呈发展趋势还是衰退趋势。D把当地城镇居民人均可支配收入，全市职工平均工资，提供餐饮消费的收入比重，作为餐厅定价的参考依据。E全市人口统计数量，包括非农业人口及农业人口数量，用来预测餐厅的客流量的大小及该地居民的消费水平和消费能力。F消费者受教育程度。G消费者生活方式、饮食偏好习惯。H消费者人均收入。
    2、产业环境：
    A 商业繁盛情况。B商业化的趋势与潜力。C地方政府优惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情况。
    3、社会环境：
    A当地风俗习惯。B历史文化。C民族结构。D国际交往，主要食品原料生产流通。
    三、市场分析
    1、 经济指标：当地餐饮企业经营状况、实力排列；所有制形式及所占的比重；营业网点数量；从业人员数量。
    2、 分店所选市场的餐饮业经营现状：企业数量与竞争能力（是否已形成规模竞争？）；经营管理水平高低；经营档次高低；菜系地位。
    3、 竞争对手分析：
    A、 传统型竞争者现状：数目、业绩水平、营业额、利润收入统计分析；成功原因：管理水平先进？服务优秀？社会环境条件优越？失败原因：菜品出问题？运行机制故障等？
    B、 传统型竞争者优势：传统优势；经营规模优势；位置优势；主打菜品优势。
    C、 新兴高档餐饮经营者：经营何种菜系？菜系取向？是否平民化、贵族化等。经营地段：哪一区，段，装修的风格特点及选用装饰物件。经营状况：营业额、营业利润、就餐人数、订餐数等。经营规模：店的面积、可容纳客人数量。厅内面积分布等。
    4、 消费者分析：
    A、 该市场消费者饮食习惯、口味喜好、选择饮食偏好等。
    B、 该市场消费者的消费特点，包括消费者的消费意识，是否喜欢到餐厅就餐，个人或家庭的消费比例较之成都如何，消费水平的高低。
    C、 目标市场消费者分类：政府、军队、企业、家庭消费（含婚宴）、游客。
    5、 在该地开店的优势策略：
    竞争策略：市场最佳切入点；营销策略：宣传与客户认同；培育顾客偏爱；建立常客网络关系。
    选址优化方案说明 
    A、 政府拆迁风险防范
    （1） 注意建筑物、街道拆迁与重建，避免盲目上马建店。（2）确定酒楼位置务必向当地政府部门咨询并获得政府书面承诺。（3）避免在有产权争议地段建店。（4）所有证照必须齐备并符合法律、政策手续。
    B、 本地商业状况：注意收集和评估酒楼周围商业快速增长的相关数据，并做出客观准确评估。
    C、 竞争性质评估：1、提供同类食品菜品服务的餐厅可能会导致直接的恶性竞争。2、建店营业初期避免直接的竞争。
    D、规模与外观：1、停车场与其他设施应给予足够规模容量。2、餐厅以正方形或长方形最好，其它除非空间大，与否不可取。3、要考虑未来消费者的可接受能力。
    E、 地价：（1）注意考虑潜在价值与现实价值之综合评估。（2）不论市中心或城郊，关键看消费住户、流动人数规模大小。（3）考虑地价上涨是否对营业投入、产出产生较大影响。
    F、 能源供应：（1）所有选址必须具备“三通一平”标准，即水、电、气三通。（2）水的质量。（3）注意作经济核算。
    G、街道与交通：（1）是否是居民社区街道？（2）是否是商业街通道？（3）街道是否便利车辆来回通过和泊车？（4）是否吸引和便利旅游者来就餐？
    H、 旅游资源：根据旅游区域过往人多少，类型选择适当的酒楼位置。
    I、商业与娱乐区关联：a、要考虑到购物中心、商业区、娱乐区的距离和方向。b、距餐厅几千米地方，能对餐厅推销产生影响。
    J、 交通状况：(1)统计数据来源，从公路管理系统或政府机关。(2)自己统计方式：以中午（周末）、晚上和周日为最佳时间做现场统计。(3)注意考虑坐公共汽车的人进餐的因素。(4)注意行人与车辆流动数据比较分析。
    K、 餐厅可见度：(1)餐厅酒楼位置可明显看见程度，直接影响酒楼吸引力。(2)从每个角度都能通过眼睛获得酒楼感性认识，视为最佳地址。(3)从驾车或徒步的方式来作客观评估。
    L、 公共服务：(1)评估保安、防火、垃圾废物处理和其他所需的服务。(2)同样要评估服务设施、费用及质量。(3)公共服务信息情况可从政府取得。
    M、 营业面积：(1)面积标准800****5000平方米。(2)能充分满足就餐服务需要，具备充分容纳客人的吞吐能力。(3)既不能拥挤，又不能空位太大，避免资源浪费。
    
新开店区域面积规划参考： 
A、 顾客使用区域：（1）每餐位约1.5****2.5平方米。（2）空间包括：通道、停车处、侯餐区、大厅、雅间。
    B、 办公前厅区域：前厅1/2 厨房1/3 或0.6****0.8平方米每餐位 办公室1/50 库房2/25 员工更衣1/25等。
    员工定额参考： 
    A餐饮前厅行政人员与服务人员比例为：10：1 服务人员大厅1人看2—4张台 包间1桌配1**-3名服务员 传菜生1人传10桌，根据距离厨房远近而定。
    B厨房管理跨度为3—10人，一般13**-15个餐位配1名烹饪生产人员，高档的7—8个餐位配1名生产人员。冷菜厨师与白案厨师为1：1等。
月度成本预算表： 
占营业费用%
工资19% 房租11% 水费1% 电费5% 燃料费6% 广告宣传费3% 洗涤费2% 员工宿舍8% 修理费2% 清洁卫生费2% 家具费0.5% 物料损耗4% 餐具损耗0.5% 汽车费用1.5% 停车费0.5% 劳动保险3% 递延资产摊销30% 其它1%

一、开店还是兑店？ 开店兑店，顾名思义，前者是白手起家，后者是接过别人经营的店铺。两者孰优孰劣？仁者见仁、智者见智，需仔细评估。
（一）从开业筹备来比较
兑店肯定是最省力的，诸如执照申请等，都可吃“现成饭”。
而开店则不同，必须从零开始，从最初的人事规划、训练，到店面装潢、货物采购、营销宣传每个环节都要自己把握、自己策划，实在麻烦又累人。但对创业者来说，与其吃“现成饭”，不如通过自己的努力，因为有了“十月怀胎”，才能享受“一朝分娩”时的喜悦。有时候，过程比结果更重要，因为创业的过程，就是总结经验教训、不断提升自己能力的过程。
（二）从客源、投资和资金运用来比较
兑店的优势也较明显，因为原来的店肯定有自己的固定客源，不用投入太多的资金，且马上有现金收入供周转。
开店的话，最大的问题就是初始阶段的客源，需要时间来培养，而且还要投入，不光是开店所需资金的投入，更需要现金周转。所以，从这点看，开店又不占优势。
（三）从其他方面比较
比如老店的债务、税务等财务问题，合同等法律问题，设备的质量问题……兑店的风险就大得多。所有这些，有时很难一目了然，一不小心，即陷入陷阱。
专家建议：既然创业，还是从头干起。
二、租店还是买店？ 绝大多数的创业者的资金是有限的，所以租店是比较合理的选择。
由于现在店铺比较紧俏，很多人向开发商预租店铺，但在预租时，尤其要注意4个问题：
（一）了解一下这个店铺是否符合商品房预售条件，开发商是否已经取得商品房预售许可证。
（二）签订《商铺预租合同》后，承租者和开发商应当在15天内持预租合同和其他相关材料向房地产交易中心办理预租合同登记备案。
（三）承租者必须懂得，开发商只有在预租店铺竣工并取得房产证后，方可与你订立预租店铺使用交接书，交付房屋。
（四）房屋交付后，承租者应持已登记备案的预租合同及预租店铺使用交接书，到所在区县的房地产交易中心领取租赁合同登记备案证明。
尽管买店铺创业的人较少，但还有人甘愿冒这个风险，所以提醒你也要注意4个问题：
（一）选的店铺是否能满足经营目标。比如：能够经营餐饮业的店铺价值就比其他类型的高，因为不是所有的店铺都能获得环保、工商、消防等政府部门同意的。
（二）店面越宽越好，如果店铺的横幅窄而长度很深的话，其价值就大受影响。
（三）要研究区域的商业气氛，因为社区商业的消费对象是所在地区的居民。一般说来，商业半径在250米至500米之内为核心圈，中小型店铺的最佳选择应当在核心商圈里。
（四）店铺所处的路段也大有讲究。并不是道路越宽，经营的环境就越好。从目前的情况看，街面宽度小于16米的街道两旁的店铺，经营效果最好。
专家提示：能够在市场以出售形式换现的店铺，往往已经属于二流店铺，投资的时候应当慎之又慎。
位于商厦内部的分割店铺是店铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约。即便要投资，也要选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，以便形成商厦内部和外部左右逢源之势。

我也是来学习的，安安11和王先生99朋友的回答我在这里学习了，投资开店是我下一步的计划，所以现在来学习。